CHẶN SỐT ĐẤT CẦN ĐỒNG BỘ

Cơn sốt đất kéo dài ảnh hưởng rất tiêu cực đến nền kinh tế, tác động lớn đến hoạt động của các tổ chức tài chính, gây ra nhiều hệ lụy đối với những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Cơn sốt đất (chủ yếu là ảo) còn khiến giá đất nhiều khu vực tăng không có quy luật, không theo sự phát triển của hạ tầng, làm méo mó thị trường bất động sản cả nước. Cho đến thời điểm hiện nay, cơn sốt đất đã gần như hạ nhiệt, sức mua bán đã chững lại, nhưng giá vẫn còn rất ảo, chưa thực tế.

Trước thực trạng mua bán đất diễn ra phức tạp, các cơ quan chức năng đã vào cuộc để ngăn chặn, nhưng xem ra mỗi nơi làm một kiểu, chưa thật sự đồng bộ, ngay cả các giải pháp đưa ra thường mang tính tình thế.

Thí dụ, sau khi Phú Quốc có lệnh tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa, đến lượt Quảng Ninh yêu cầu tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn. Tuy nhiên, quyết định của Quảng Ninh lại không phù hợp pháp luật. Theo Luật Đất đai, quyền giao dịch đất đai không được thực hiện khi có quyết định thu hồi của Nhà nước.

Nếu chưa có quyết định thu hồi vẫn cấm giao dịch là không đúng luật. Hơn nữa theo quy định, khi người dân đã có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, họ có quyền định đoạt quyền của mình. Đây là cách “không quản được thì cấm”, tuy dễ làm nhưng khó ngăn chặn triệt để được vấn đề. Thậm chí, khi không cho phép giao dịch chính thức có thể tồn tại giao dịch “chui” không quản lý được. Nếu như vậy độ rủi ro, nguy hiểm còn cao hơn rất nhiều.

Thực tế, nguyên nhân gây sốt đất có những yếu tố hợp lý và cả những yếu tố bất hợp lý. Những yếu tố hợp lý gồm: Thứ nhất, thông tin về những kế hoạch, quy hoạch của Chính phủ về xây dựng phát triển hạ tầng cơ sở các tỉnh, thành luôn được giới đầu tư bất động sản quan tâm, đầu tư đón đầu.

Thứ hai, đất đai không thể sinh sôi nảy nở trong khi dân số Việt Nam ngày một đông, nên giá trị đất ngày càng cao. Thứ ba, nền kinh tế nước ta đang phát triển, những vùng trọng điểm, khu chế xuất, đặc khu kinh tế… giá đất chắc chắn sẽ tăng theo sự phát triển của địa phương.

Về những yếu tố bất hợp lý tạo nên cơn sốt đất, là do những địa phương rất ít tiềm năng phát triển kinh tế nhưng giá đất vẫn tăng cao “ăn theo” vùng phụ cận. Ngoài ra còn do giới đầu cơ, cò đất cố ý thổi giá, lợi dụng thông tin quy hoạch không rõ ràng để trục lợi, không phải do nhu cầu mua đất để ở tăng cao.

Ở những địa phương có quy hoạch rõ ràng, có tiềm năng phát triển, giới đầu cơ dùng chiêu mua đi bán lại nhiều lần để nâng giá đất vượt xa giá trị thực. Nguyên nhân nữa là do tâm lý của giới đầu tư cứ thấy chỗ nào người ta đổ tiền mua đất cũng lao vào mua theo với hy vọng sinh lời nhiều.

Vì thế, để ngăn chặn hiệu quả cơn sốt đất, cần nắm rõ những yếu tố hợp lý và bất hợp lý gây ra cơn sốt đất, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với từng khu vực, từng địa phương. Như với Vân Đồn, Phú Quốc hay Bắc Vân Phong sắp trở thành đặc khu kinh tế, đương nhiên giá đất sẽ tăng. Nhưng điều căn bản là giá đất tăng là đúng quy luật hay có biểu hiện của bong bóng. Nếu sốt ảo, là bong bóng phải rốt ráo ngăn chặn vì việc này sẽ gây ra thảm họa về môi trường đầu tư.

Ở đây sự công khai minh bạch rất quan trọng, như cần phổ biến cho người dân biết khu nào là khu nông nghiệp ổn định, chắc chắn sẽ không có chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất; khu nào sẽ được phát triển và giao đất theo dự án; khu nào nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng được…

Hiện TPHCM đã đưa nhiều giải pháp mạnh để chống đầu cơ đất đai, chống tăng giá đột biến, trong đó có việc nâng cao năng lực quản lý quy hoạch, sử dụng đất trên địa bàn. Theo đó, TP đang xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung và hệ sinh thái dữ liệu mở của TP, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai, quy hoạch. Cơ sở dữ liệu này sẽ giúp các sở, ban, ngành, quận, huyện có đầy đủ thông tin để quản lý mọi hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản, đồng thời giúp thị trường trở nên minh bạch, chuyên nghiệp hơn.

Vấn đề đặt ra là chính từ các thông tin mập mờ, không chính xác đã tạo cho giới đầu cơ có cơ hội tung tin, thao túng thị trường tạo ra cơn sốt đất. Vì vậy, điều kiện tiên quyết là thông tin quy hoạch của Nhà nước phải luôn được rõ ràng. Những thông tin về xây dựng hạ tầng giao thông, xây dựng sân bay, khu công nghiệp, dự án phát triển kinh tế phải được minh bạch, chính xác và có lộ trình rõ ràng để mọi người dân dễ dàng nắm được. Theo đó, từ trung ương đến chính quyền địa phương phải có trung tâm thông tin về giá cả nhà, đất từng vùng để người dân biết, tránh để giới đầu cơ tự bơm, thổi tự do.

Giải pháp quan trọng nữa để chặn đứng cơn sốt đất là chỉnh đốn lại đội ngũ cán bộ. Làm sao để bộ máy quản lý nhà nước không dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật mạnh các cán bộ có tham gia tiếp tay cho vi phạm.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh tuyên truyền những rủi ro lớn người dân, nhà đầu tư có thể gặp phải khi lao theo cơn sốt đất. Mục tiêu hạ nhiệt hoặc chặn đứng cơn sốt đất cần được tiến hành từng bước, chia thành nhiều giai đoạn. Trên cơ sở đó, những gói giải pháp chỉ nên được áp dụng theo cấp độ từ thấp tới cao để tránh gây sốc tâm lý cho thị trường.